外国人投資家の不動産売却 Property Sale by a Foreign Investor

外国人投資家の不動産売却事例：登記手続きと源泉徴収 (2018年)
過去に日本で賃貸用のワンルームマンションをご購入いただいた外国人投資家様から、売却のご依頼をいただきました。

売主様はご購入当時は日本にお住まいであったため、登記簿上の住所は日本でしたが、売却時点では外国の、しかもご自身の国籍とは異なる国に居住されていました。このため、売却手続きにおいて、特に登記に関する書類の準備が必要となりました。

登記手続きで必要となった書類
日本の登記上の住所と、売却時の居住地、国籍が異なるため、以下の書類が必要となりました。

日本の除籍住民票: かつての日本での住所を証明するため。

自国の戸籍: 国籍を証明するため。

居住地の住民票 (またはそれに代わる証明書): 現在の住所を証明するため。

居住地で作成する宣誓供述書 (Affidavit): 現在の居住地、氏名が登記上の氏名・住所と同一人物であることを公的に証明するため。

上記各書類および登記申請書類の和訳: 全ての外国語書類に翻訳が必要。

売買代金授受と源泉徴収
本件は事業用不動産（賃貸用）の売却であったため、買主側で源泉徴収を行う処理が必要でした。

源泉徴収の処理: 買主は、売買代金（手付金および残代金）の一部を源泉徴収し、日本の税務署に納付します。

売主の還付: 売主様は、その後、確定申告を行うことで、源泉徴収によって払い過ぎた税額の還付を受けることができます。

代金授受: 今回、売主様は日本の銀行口座を維持されていたため、売買代金の受領はスムーズに行えましたが、もし口座がなければ、海外送金の手配など、代金授受も問題となる可能性がありました。

譲渡税の申告に関する経緯
売却の際、私は売主様に日本の税理士へ譲渡税の申告を依頼するよう勧めましたが、当初は「日本にまた来るときに自分でやる」とおっしゃったため、依頼しませんでした。しかし、申告期限ぎりぎりになって、結局は税理士に依頼されました。この経緯もまた、海外在住の売主様特有の事案と言えます。

売主様とは、この取引及び他の取引を通じて今でも友人関係が続いています。

外国人による日本の不動産購入については、様々な議論がありますが、個人的には日本への投資は歓迎すべきだと考えています。

過度な投機的取引や、地政学的な問題につながるケースのみを規制する、より工夫された制度が必要でしょう。

また、不動産業という地理的な制約がある仕事をしている身として、海外の方と交流し、自身の見聞を広げ、経験を積むことは、絶好の機会であると捉えています。

Property Sale by a Foreign Investor – Navigating Redistration and Withholding Tax (2018)
I received a request to sell a one-room rental condominium from a foreign investor who had purchased it some time ago in Japan.

Although the seller was a foreign national, they had purchased the property while residing in Japan, so their registered address on the title deed was in Japan. However, at the time of the sale, they were living abroad, specifically in a country different from their home country. This situation necessitated the preparation of complex documentation, particularly for the registration process.

Documents Required for Title Registration
Due to the difference between the registered address in Japan, the current address, and the country of nationality, the following documents were required:

Japanese Expired Resident Record (Joseki Juminhyo): To prove their former address in Japan.

Home Country's Family Register/equivalent: To prove their nationality.

Current Resident Certificate/equivalent from the country of residence: To prove their current address.

Affidavit created in the country of residence: A notarized document to officially certify that the current name and address match the name and address on the Japanese title deed (proving identity).

Japanese Translation of all the above documents and the title application forms.

Sale Proceeds and Withholding Tax
Since this property was a business asset (rental property), the buyer was required to handle the withholding tax on the sale proceeds.

Withholding Tax Process: The buyer must withhold a portion of the sale price (both the deposit and the final payment) and pay it to the Japanese tax office.

The seller can then file a final tax return (Kakutei Shinkoku) later to claim a refund for any overpaid tax resulting from the withholding.

Payment Reception: In this case, the seller maintained a Japanese bank account, allowing the transfer of sale proceeds to proceed smoothly. Had they not had a Japanese account, international transfer arrangements could have complicated the payment process.

Tax Declaration for Capital Gains
During the sale, I advised the seller to commission a Japanese tax accountant to handle the capital gains tax declaration. Initially, they stated they would do it themselves when they next visited Japan. However, they ended up hiring a tax accountant just before the filing deadline. This sequence of events is often characteristic of transactions involving overseas sellers.

I am pleased that I have maintained a friendship with the seller ever since this transaction.

Foreign Investment and the Local Real Estate Industry
While the purchase of Japanese real estate by foreign nationals is a subject of ongoing debate, I personally believe that investment in Japan should be welcomed.

What is needed are more refined regulations that focus solely on curbing excessive speculative transactions and cases that pose geopolitical concerns.

Furthermore, for someone working in an industry like real estate, which is geographically constrained, interacting with people from overseas provides an excellent opportunity to broaden one's perspective and accumulate valuable experience.