地主様の借地人様への底地売却　Lease Land sold to the tenant

借地人による底地買い上げ事例：良好な人間関係がもたらす円滑な取引 (2018年)

戦後すぐに締結された土地賃貸借契約（旧借地法）で、簡易的な契約書のみが存在し、建物も築年数が経過している事案でした。借地人様から底地の買い上げの申し出があり、地主様も快諾されたため、私が仲介に入ることになりました。

土地の状況と分筆

対象の土地は約280㎡の一筆の土地でしたが、その中に3軒の借地権付建物が建っていたため、売買のためには分筆が必要でした。

• 地積の差異: 登記簿上の地積と実測地積との間に約1.5㎡の差（実測地積の方が大）がありましたが、昭和57年の地積測量図が最後であることを考慮すると、これは縄伸び（昔は固定資産税を押さえるために土地の間口や面積を過少申告する例があった）としては比較的小さく、誤差の範囲内だったと言えます。
• 分筆と隣地立会い: 分筆手続きには、隣接地の所有者8名との境界立会いが必要でしたが、スムーズに進行しました。不動産取引、特に測量を伴う案件では隣地とのトラブルをこの後よく経験することになりますが、思い返せばこのケースは円滑な進行の好例でした。

売買価格の決定と取引の成立

借地や底地の売買では、売買価格の折り合いがつかず問題になるケースが多くあります。しかし、今回は以下の算出方法で双方が納得し、円満に売買が成立しました。

• 価格算出: 取引事例比較法で算出した通常の売買査定金額（更地価格）に対し、1－借地権割合をかけた金額で合意に至りました。
  • （この価格設定は、底地価格を求める一般的な手法の一つです。）

✒️ 筆者の考察：良好な人間関係の重要性

この取引の最大の成功要因は、地主様と借地人様との良好な人間関係にあったと考えられます。借地人様が地主様の印象を良く持たれていたため、話し合いが滞りなく進みました。

当時の私（筆者）は借地案件の経験が浅かったものの、後々多くの借地問題に携わる中で、借地問題の大半は「人間関係」の問題であると痛感しました。この事案は、人間関係が良好であれば物事が驚くほどスムーズに進むという、非常に良い実例であったと振り返ります。

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Lease Land sold to the tenant (2018)

This case involved a land lease agreement established immediately after World War II (under the former Land Lease Law). The contract documentation was only a simple form, and the building was old. The tenant made an offer to purchase the sub-lease property from the landowner, who readily agreed, and I was brought in as the intermediary.

Land Conditions and Subdivision

The subj ect property was a single parcel of land, approximately 280 m², with three buildings subject to leasehold rights. Therefore, subdivision was necessary for the sale.

• Area Discrepancy: There was a slight difference of about 1.5 m² (the measured area was larger) between the registered area and the actual measured area. Considering the last cadastral map was from 1982, this small variation was deemed within the margin of error (a small difference known as nawanobi).
• Subdivision and Neighbor Consent: The subdivision process required the boundary confirmation of eight adjacent landowners, which proceeded exceptionally smoothly. It is common to encounter disputes with neighbors during surveying, but this case was a rare example of frictionless progress.

Determining the Sale Price

In transactions involving leasehold rights and sub-lease property, the sale price often becomes a point of contention. However, in this instance, both parties agreed to a price calculated as follows:

• Price Calculation: The final sale price was determined by taking the standard appraisal value (bare land price), calculated using the Comparative Sales Approach, and multiplying it by (1 – Leasehold Ratio).
  • (Note: This is a standard method for appraising the value of sub-lease property.)

The Key Role of Personal Relations

The greatest factor in the success of this transaction was the excellent relationship between the landowner and the tenant. The tenant had a positive impression of the landowner, which ensured the negotiations proceeded without delay.

At the time, my experience (as the author) with leasehold issues was limited. However, reflecting on many subsequent cases, I have come to realize that the majority of leasehold problems boil down to "human relationship" issues. This case stands out as a prime example of how positive personal relations can facilitate an astonishingly smooth resolution.